Via onderstaande informatie proberen wij jou zo goed mogelijk te informeren over alles wat er bij het kopen van een huis komt kijken. Wij focussen ons op de aankoopprocedure in Nederland, maar bespreken ook kort landen als Spanje en Portugal.

Huis kopen in Nederland

Via onderstaande informatie proberen wij jou zo goed mogelijk te informeren over alles wat er bij het kopen van een huis komt kijken. Wij focussen ons op de aankoopprocedure in Nederland, maar bespreken ook kort landen als Spanje en Portugal.

Fase 1: Je financiële en administratieve leven op orde krijgen

Wil je voor het aankopen van je droomhuis beroep doen op de hypotheekverstrekker, dan zal je een hoop stukken moeten aanleveren, Voordat je gaat ‘huis-shoppen’, loont het hoe dan ook om eerst naar je administratie en financiën te kijken om te begrijpen of je überhaupt in aanmerking komt voor een hypotheek. Wat moet je op orde brengen en wat moet je overleggen?

  • BKR: Het is aan te raden om jouw BKR registratie op te vragen. Dit document dient als bewijs dat je bepaalde lening reeds hebt afgelost of nooit hebt afgesloten. Ook een andere instantie kan een fout maken en een lening aan jouw naam koppelen die jij nooit hebt afgesloten. Dit kan invloed hebben op je hypotheekaanvraag;
  • Als je een lening hebt lopen, een kopie van de aflosbewijzen. Let op: ook een studieschuld bij de DUO wordt meegenomen;
  • Bewijs van jouw Inkomen. De meeste van ons zijn niet in het bezit van een grote zak met geld. Daarom moet je om de koopsom van je woning te kunnen betalen een hypotheek aanvragen bij een financiële instelling. Heb je een vast contract dan is dit over het algemeen geen probleem. Heb je een tijdelijk contract dan verzoekt de bank om een werkgeversverklaring. In deze verklaring moet je werkgever verklaren dat hij de intentie heeft om jou een vast contract te geven. De banken willen een specifieke werkgeversverklaring, vraag hiernaar. Let er op dat de gegevens die op de werkgeversverklaring of in jouw overeenkomst zijn vermeld wel overeenkomen met jouw laatste salarisstrook. Reken het zelf altijd na. Zijn de juiste opties gekozen door jouw werkgever?
  • Spaargeld: Je moet kunnen bewijzen waar jouw spaargeld dat je gaat inbrengen vandaan komt. Helpen jouw ouders mee? Zorg ervoor dat je dat makkelijk kunt bewijzen.
  • Bewijs van jouw uitgaven. Wat zijn jouw vaste lasten? Wat is jouw uitgavenpatroon? Wat kun je sparen en wat spaar je nu per maand?
  • Indien je een eigen bedrijf hebt dien je de aangiften IB (inkomstenbelasting) van je eigen bedrijf te overleggen. Je administratie moet kloppend zijn. Laat onze fiscalisten er vooraf aan je hypotheekaanvraag naar kijken;
  • Polisblad van een overlijdensrisicoverzekering; Voor het afsluiten van je overlijdensrisicoverzekering krijg je een serie formulieren opgestuurd, die je moet invullen. Op de formulieren staat dat de verzekeringnemer (jij dus) de ziektes of kwalen moet aanvinken waar je ooit mee te maken had gehad, ook als je daar ooit slechts over gebeld had of een bezoekje voor had gebracht aan de huisarts. Je moet ook nog een precieze datum invullen wanneer je welke medicijnen had gebruikt. In voorwaarden kan een bepaling opgenomen staan dat als na jouw overlijden zou blijken dat je niet alle informatie over jouw medische situatie hebt gegeven, de verzekeraar dan niet zal uitkeren aan jouw nabestaanden. Vraag daarom vooraf aan overlijdensrisicoverzekering aanvraag jouw medisch dossier op. De huisarts kan om – voor ons geheel onbegrijpelijke redenen – de aanvraag weigeren. Schakel daarom tijdig hulp in van Miss Legal. Er gelden regels met betrekking tot het gebruik van formulieren voor het acceptatiebeleid van een verzekeraar. In de formulieren dien je alles te vermelden wat relevant kan zijn voor het afsluiten van de verzekering. De Verbond van Verzekeraars geeft een aantal richtlijnen en regels aan waar de verzekeraar in zijn acceptatiebeleid zich aan moet houden. Zonder jouw medisch dossier kan je de formulieren zo eerlijk en volledig mogelijk invullen. Wel kan je de formulieren vergelijken met het modelformulier van de Verbond van Verzekeraars. Mocht je twijfelen over wat de verzekeraar als acceptatiebeleid mag hanteren of op wat voor informatie het acceptatie- en premiebeleid mag worden bepaald, neem dan contact op met Miss Legal.
  • Koop je een huis samen met je partner, dan zal je het bovenstaande ook van hem/haar moeten overleggen. Verzamel daarom eerst het dossier voordat je een hypotheekaanvraag indient.

Fase 2: Onderzoek

Begin ruim op tijd met je onderzoek. Niet alleen waar je wilt wonen en in wat voor een huis, maar doe ook onderzoek naar de hypotheeklasten en de hypotheekrente van verschillende hypotheekverstrekkers.

Vraag vervolgens bij de voor jou interessante hypotheekverstrekkers een oriëntatiegesprek aan met een hypotheekadviseur. Lees je vooraf goed in en informeer bij collega’s, vrienden of familieleden met een koophuis zodat je tijdens het gesprek meteen je vragen stellen.

Fase 3: De juiste documenten overleggen

Als je behoefte hebt aan een financiering, is het handig om eerst – voordat je gaat huis-shoppen – je stukken te overleggen om de hypotheekverstrekker aan te laten geven of je op basis van die stukken een aanvraag kunt indienen.

Fase 4: Huizen bezichtigen

Zodra je het huis van je dromen hebt gevonden, kan je een bod uitbrengen. De verkoper kan een tegenbod doen. Je kunt telefonisch akkoord gaan met een tegenbod waarna de overeenkomst rechtsgeldig tot stand komt. Let op dat je dat nog wel schriftelijk bevestigt. Zorg ervoor dat je een goed dossier bouwt zodat je jouw rechtspositie kunt bewijzen als dat nodig is. Telefoongesprekken kun je overigens ook opnemen, dat mag zolang je zelf onderdeel van het gesprek uitmaakt.

Fase 5: Koopovereenkomst doornemen

De volgende stap is het ondertekenen van de koopovereenkomst. Als je zelf geen expert bent in onroerend goed en de aankoopprocedure, loont het absoluut om een adviseur en/of een jurist in te schakelen. Koopovereenkomsten zijn vaak lastig te lezen en te doorgronden. Soms zijn zelfs de wet en/of rechterlijke uitspraken nodig om een beding te begrijpen.

Fase 6: Koopovereenkomst onderhandelen

Mocht jouw adviseur jou aanpassingen hebben geadviseerd in de te tekenen koopovereenkomst onderhandel dan eerst deze punten. Verzoek de makelaar om jou van aangepaste versie te voorzien en doorloop samen nog even mondeling deze aangepaste punten. Het kopen van een huis is een onderhandeling, geen eenzijdige overeenkomst!

Fase 7: Bedenktermijn

Vanaf het moment van tekenen gaat de wettelijke bedenktermijn lopen. Deze wettelijke bedenktijd geldt bij de aankoop van een woning en is drie dagen. Binnen deze termijn mag je de koopovereenkomst nog ontbinden. Hier kan wel een vervelende boete aan zijn verbonden. Informeer er naar – vooraf.

Fase 8: Financiering

We hebben inmiddels bij Fase 1 en 3 besproken welke documenten je kunt aanleveren bij de hypotheekverstrekker om je aanvraag in te dienen. Daarnaast kan men ook vragen naar een kopie van de door partijen ondertekende koopakte (met jouw paraaf op iedere bladzijde) en (indien van toepassing), een kopie van de erfpachtovereenkomst. Ook het bedrag dat jij aan erfpachtcanon gaat betalen heeft invloed op de hypotheekaanvraag. Let erop dat jouw hypotheekadviseur tijdig op de hoogte is van het feit dat er sprake is van erfpacht. Ook de hypotheekadviseur kan over details in de koopovereenkomst of andere documenten heen lezen.

 

Wat je moet weten over nieuwbouwwoning

Garantie en waarborgregeling

Met een nieuwbouwwoning loop je wel wat risico’s. Daarom is het belangrijk dat de bouwer is aangesloten bij Woningborg, SWK of bouwfonds. Men maakt over het algemeen gebruik van een model koop/- aannemingsovereenkomst. Door het gebruik van deze overeenkomst krijg je een tweetal waarborgen:

  • als de bouwer tijdens de bouw failliet gaat wordt de nieuwbouwwoning tot een bepaalde grens zonder meerkosten afgebouwd;
  • de garantie dat de nieuwbouwwoning aan de kwaliteitsgarantie voldoet, ontstaat er een geschil dan kun je naar de Raad van Arbitrage en krijg je een arbitraal vonnis.

De inhoud van de overeenkomst

Je sluit één overeenkomst die uit twee delen bestaat: de koop- en aannemingsovereenkomst. Andere documenten die net zo belangrijk zijn: algemene voorwaarden, tekeningen, technische omschrijvingen, situatieschetsen. Wordt er in de koop- aannemingsovereenkomst naar deze stukken verwezen dan maken deze deel uit van de overeenkomst, anders niet. Dit geldt ook als de stukken ondertekend of geparafeerd moeten worden. Wil de bouwer van de tekening afwijken en werkt het in je voordeel, dan is het toegestaan. Afwijkingen die ten nadele zijn, zijn in beginsel nietig.

Bedenktijd en de schriftelijkheidseis

De bedenktijd bij een nieuwbouwwoning is één kalenderweek, bij een bestaande woning is de bedenktijd drie dagen. Gedurende die kalenderweek heb je het recht om de overeenkomst, zonder opgaaf van redenen, te ontbinden. Zorg ervoor dat je een verzendbevestiging ontvangt. Je kunt om een bevestiging vragen maar het verzenden per telefax is het handigste omdat je dan direct een ontvangstbevestiging ontvangt. De bedenktijd gaat in één dag nadat je de overeenkomst hebt ondertekend en loopt zeven dagen later om 24:00 uur af. Als de datum van de ontbinding geldt de datum waarop je de ontbindingsverklaring hebt uitgebracht.

Financiering

In de koop-/aannemingsovereenkomst zijn er altijd bepalingen over financieringsvoorbehoud opgenomen. Dit houdt in dat als je de financiering niet rond krijgt de overeenkomst kan worden ontbonden. Denk niet dat je gemakkelijk een beroep kunt doen om deze bepalingen, je bent namelijk verplicht om je in te spannen om de financiering rond te krijgen. De laatste jaren is er veel rechtspraak verschenen over de inspanningsverplichting. Hieruit is in ieder geval duidelijk geworden dat je tijdig meer dan één hypotheekverstrekker hebt geraadpleegd. Kun je niet aantonen dat je je hebt ingespannen voor een hypotheek dan moet je een boete van 10% van de koop-/ aanneemsom betalen.

Betaling

Je betaalt bij een nieuwbouwhypotheek in termijnen. Deze termijnen betaal je uit je bouwdepot. In de koop-/ aannemingsovereenkomst is opgenomen wanneer de termijnen opeisbaar worden en is afhankelijk van de bouw. Is er bijvoorbeeld een vloer gelegd dan moet je een termijn betalen. Koop je een appartement in een nieuwbouwcomplex dan betalen de onderste verdiepingen eerst.

Waarborg

Je dient aan de bouwer een waarborgsom te storten of een bankgarantie af te geven. De bouwer kan er dan vanuit gaan dat jij je betalingsverplichtingen nakomt.

De levering van de grond

De grond wordt geleverd voordat de woning is afgebouwd en opgeleverd.

De bouw

Er zijn drie bouwfasen te onderscheiden:

  • de fase vanaf het tot stand komen van de model koop-/ aannemingsovereenkomst tot de start bouw;
  • de fase vanaf de start van de bouw tot het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer;
  • de fase vanaf het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer tot de oplevering.

Meer- en minderwerk

De nieuwbouwwoning wordt volgens een bepaalde bouwtekening gebouwd. De verwarming, stekkerdozen, de afmeting van je badkamer etc. staan al vast. Voor een bepaalde datum moet jij doorgeven of je aanpassingen wilt, dit heet meer- of minderwerk. Over het algemeen zal je een koperskeuzelijst krijgen. Bij sommige nieuwbouwtrajecten zijn de badkamer en het toilet bij de koopsom inbegrepen. Je kunt er dan voor kiezen om de badkamer casco te laten opleveren.

De oplevering

Als de nieuwbouwwoning dan eindelijk klaar is dan kan het worden opgeleverd. Na de aankondiging dat de woning wordt opgeleverd zal er een ‘opneming’ plaatsvinden. Dit houdt in dat jij en de bouwer de nieuwbouwwoning controleert op gebreken of tekortkomingen. Van oplevering is sprake als:

  • een rapport (proces-verbaal van opneming) van eventuele tekortkomingen is opgemaakt;
  • dit rapport door jou en bouwer is ondertekend, en;
  • je de sleutels in ontvangst hebt genomen.

Aansprakelijkheid na oplevering

  • tekortkomingen in het opnamerapport;
  • de onderhoudsperiode;
  • aansprakelijkheid na de onderhoudsperiode.

Geschilbeslechting

Ontstaat er een geschil met de bouwer dan kun je bij de rechter en Raad van Arbitrage voor de Bouw en de Geschillencommissie Consumentenzaken terecht.

Je huis verhuren via Airbnb

Of je jouw huis mag verhuren via Airbnb hangt af van hetgeen in je koopakte staat, de regels van de gemeente en de VVE (indien je een appartement bewoont). De regels verschillen per geval. Zoe het daarom eerst goed uit om boetes en geschillen te voorkomen.

 

Huis kopen in Spanje

Huis kopen in Barcelona

De interesse in stedentrips naar Spanje is flink toegenomen, zo blijkt uit onderzoek van Zoover. Barcelona blijft nummer 1 in de top 10 meest gezochte bestemmingen in Europa. Het is daarom geen slecht idee om te investeren in deze zonnige stad. Ook omdat de prijzen momenteel zeer laag zijn in vergelijking met Parijs, Londen en Amsterdam.

Wat voor een huis koop je dan in Barcelona?

De meest voorkomende investeringen betreffen:

  • Een huis/appartement voor eigen gebruik;
  • Een huis voor verhuur aan toeristen;
  • Een huis voor verhuur aan studenten;
  • Een commercieel onroerend goed (bedrijfspand).

Huis kopen om te verhuren

95% van de aankopen in Barcelona worden gedaan door buitenlanders als een vorm van een investering. De verhuur van deze huizen aan toeristen en studenten verloopt vaak voorspoedig. Lange termijn-verhuur is minder populair.

Wil je je huis in Barcelona verhuren, dan kan dat bijvoorbeeld via de volgende websites: Fotocasa, Habitaclia, Idealista, Kyero. Via Airbnb verhuren gaat lastiger, omdat je daar een vergunning voor nodig hebt. Het verkrijgen van deze vergunning gaat niet zo makkelijk. Bovendien is de gemeente van Barcelona momenteel (voorlopig) gestopt met het verstrekken van deze vergunningen.

Een huis kopen in Barcelona om een studentenhuis van te maken

Studentenhuisbezitters kunnen tussen de 6 en 14 procent rendement per jaar creëren. Je kunt het zien als lange termijn-belegging. Stel, je koopt een huis t.w.v. €260.000 inclusief renovatie en kosten koper. Daar maak je vierstudentenkamers van die maandelijks gemiddeld € 700,00 per kamer opbrengen. Je hebt dan een bruto rendement van 12,9 procent per jaar. Na aftrek van belasting en kosten, houd je ongeveer 8 procent netto per jaar over. De jaarlijkse waardestijging is hier nog niet in meegenomen. Het voordeel van studentenkamers is dat die 100% bezettingsgraad kennen. Investeren in studentenhuizen loont dus. Studenten tekenen jaarcontracten die vaak per direct kunnen worden beëindigd indien de huurder bijvoorbeeld voor overlast zorgt of niet op tijd betaalt. Kortom, een slimme investering!

Hoe vind je een huis?

Het zoeken naar de juiste woning kun je op de volgende manieren doen.

  • Je kunt zelf zoeken op grote portals zoals bijvoorbeeld Idealista, Fotocasa, Yaencontra, Habitaclia en Kyero. Hier staan huizen op die worden aangeboden door particulieren, makelaars, banken en projectontwikkelaars. Indien je iets gevonden hebt, neem je direct contact op met de verkoper. Nu maar hopen dat je je Spaans onder de knie hebt. Veel Spanjaarden (sorry, Catalanen) spreken nog steeds geen of weinig Engels;
  •  Je kunt advertenties in dagbladen en lokale kranten nalopen;
  • Je kunt een makelaar inschakelen, hoewel dat in Spanje iets anders werkt dan in Nederland. Er is een enorme keuze aan makelaars en hoe weet je dan bij wie je wezen moet en wie je kunt vertrouwen? Dat is in Spanje erg lastig. Er is geen controle over de manier van werken. Ook niet als ze zijn beëdigd. Mensen worden helaas, tot op de dag van vandaag, misleid bij het kopen van een huis in Spanje. Er zijn gelukkig ook veel goede en betrouwbare makelaars waar je terecht kunt. Echter hebben ze allemaal één probleem. Ze kunnen je niet het gehele aanbod laten zien. Dit komt vooral omdat in Barcelona vrijwel niemand samenwerkt bij het verkopen van een huis. Zoiets als Funda.nl bestaat er niet. Veel particulieren willen hun huis niet via een makelaar verkopen, maar alleen direct aan de koper. En de meeste makelaars willen de verkoopcommissie (gemiddeld 5%) niet met een collega-makelaar delen.
  • Dan zijn er ook nog de bekende administratiekantoortjes, banken en ja, ook advocatenkantoren, die woningen aanbieden (maar niet Miss Legal hoor).

Hoe weet je zeker dat je het juiste huis koopt in Barcelona?

Dat weet je dus niet. Elke belegging in onroerend goed, ook in Barcelona, kent een risicofactor. Wat je wel kunt doen, is het risico beperken en werken met een “property intermediar”. Dit zijn neutrale onroerend goed-specialisten die de schakel vormen tussen koper en verkoper. Het voordeel is dat ze aan de kant van de koper staan. De koper betaalt – alleen bij een behaald resultaat – een vaste fee voor de dienstverlening en krijgt het gehele aanbod te zien. Maar je zult eerst een goede, betrouwbare en deskundige Spaanse advocaat moeten vinden die lokaal je belangen kan behartigen. En lucky you! Voor al deze vragen kun je terecht bij onze Spaanse Miss Legal! Miss Legal kan zowel contracten voor je opstellen als nakijken, en ook namens jou de gesprekken voeren met de wederpartij.

 

Huis kopen in Portugal

Een huis kopen in Portugal gaat iets gemoedelijker dan in Spanje. In Portugal heb je ook veel verschillende makelaarskantoren die niet met elkaar samenwerken. In de drukbezette gebieden zoals Lissabon, Porto en de Algarve heb je vaak te maken met grotere kantoren zoals ERA. Maar ga je dieper het land in, dan hoor je meestal van een ober in een restaurant waar er huizen in die omgeving te koop staan (zonder bordje).

Zonder makelaar

Het staat je vrij om een huis rechtstreeks van de verkoper te kopen. Het ondertekenen van een koopovereenkomst verloopt bij de lokale notariskantoor. Voor de koper is het hoe dan ook aan te raden om een advocaat gespecialiseerd in onroerend goed in te schakelen, bijvoorbeeld, Miss Legal Portugal, die het proces voor je begeleidt.

 

Via makelaar

Heb je een huis via een makelaar gevonden, dan kun je de gehele procedure via de makelaar  laten verlopen. Heb je behoefte aan een financiering, dan heeft de makelaar zelf vaak samenwerking met een bank van zijn voorkeur waar je de hypotheek kunt aanvragen. Je zal waarschijnlijk een aanbetaling moeten doen van 2000-25000 euro zodat de makelaar het huis voor je reserveert en jou de tijd geeft om je financiering rond te krijgen. ERA heeft bijvoorbeeld een samenwerking met Santander Totta bank met een vestiging in Duitsland waar je persoonlijk de nodige stukken – zoals hypotheekaanvraag en levensverzekering –  kunt ondertekenen. De gehele procedure verloopt dan via Santander tot en met het tekenen van de koopovereenkomst. Het voordeel van een huis kopen via Era-Santander constructie is dat zij de notariële kosten van ongeveer €3.500 op zich nemen en het gehele proces zelf voor je uitvoeren. Maar het staat je ook vrij om daarnaast ook bij andere hypotheekverstrekkers je hypotheek aan te vragen. Wil je in Portugal je hypotheek aanvragen, dan zal je zelf 30% van de aankoopprijs moeten aanbetalen. De stukken die je moet aanleveren staan gelijk aan de stukken die wij hierboven al hebben beschreven. Een huis in Portugal is een goede investering, vooral als het aan de kust ligt. De makelaars verhuren het graag voor je in ruil voor 20% van je omzet. Zij nemen dan het gehele proces voor je uit handen, van ‘concierge services’ zoals mensen de sleutel overhandigen, schoonmaken, beddengoed vervangen enz. Je kan dus vanuit je eigen land geld verdienen met de verhuur van je huis. Verhuur via Airbnb is nog niet aan banden gelegd in Portugal, daar kan je dus nog goed van profiteren.

 

Actie

Wat kan Miss Legal voor je doen?


Uitnodiging

Summer High Tea

Op 14 augustus organiseert BrandedU samen met Miss Legal het “Summer High Tea” netwerkevenement in Amsterdam voor ambitieuze vrouwen! Zien we je daar?